Главная » 2014 » Январь » 23 » Договор с управляющей компанией: как избежать подводных камней

Договор с управляющей компанией: как избежать подводных камней

23.01.2014 в 21:37 просмотров: 9587 комментариев: 0 Новости
Государственная жилищная инспекция Московской области открывает новую рубрику «Жилищная инспекция информирует». В ней мы будем писать о том, как защитить ваши права в сфере ЖКХ. Из чего складывается тариф за жилищно-коммунальные услуги и как вы можете на него влиять?
Как заставить управляющую компанию работать качественно?
Как добиться перерасчета коммунальных платежей?
Мы ответим на самые волнующие вас вопросы в сфере ЖКХ.
Также работают группы Госжилинспекции Подмосковья в соцсетях.
Их легко найти в Facebook и Вконтакте, набрав в поиске «Жилинспектор МО».
Мы ответим на ваши вопросы онлайн. 

Типичные виды
нарушений

Госжилинспекция Московской области предупреждает о типичных нарушениях закона при заключении договоров управляющими компаниями с собственниками жилья.
Чаще всего договоры управления многоквартирным домом, в которых нарушаются права собственников, заключаются застройщиком или аффилированной с ним управляющей компанией в новостройках. Как правило, собственникам предлагают заключить этот договор накануне передачи документов или ключей от квартиры. Новосел в этот волнующий момент больше озабочен предстоящей поклейкой обоев, чем содержанием договора с управляющей компанией. А зря…
Буквально через пару месяцев, когда обладатель новой квартиры получит первые квитанции на оплату услуг ЖКХ, у него возникнет много вопросов. Госжилинспекция Московской области  просит обратить внимание на самые распространенные виды нарушений закона управляющими компаниями при заключении договоров с собственниками.

Тарифное
жонглирование

Нередко управляющая компания оставляет за собой право утверждать тарифы на оказание коммунальных услуг, если собственники не провели общее собрание и сами эти тарифы не установили. Цель проста – самостоятельно утвердить завышенный размер платы и получить прибыль.
Это категорически противоречит законодательству и грубо нарушает права собственников. Жилищным кодексом определено: если не проводится общее собрание собственников для утверждения тарифов и размеров платы на содержание и ремонт общего имущества, то управляющая компания должна применять размер платы, утвержденный местной администрацией.
Пример. Раменский район, д. Островцы, ул. Подмосковная, д. 32. Управляющая компания ООО «ПУЖКХ Островецкое» в 2012 и 2013 годах, ссылаясь на договор с застройщиком, собственными приказами устанавливала размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме. «На основании чего рассчитываются суммы в платежках, непонятно, – говорит житель дома Сергей Алексеевич, – нашего мнения не спросили, общего собрания тоже не было». 
21 ноября Госжилинспекция Московской области вынесла управляющей компании предписание устранить нарушение и провести перерасчет платежей с июля 2012 по ноябрь 2013 года.  

Утром – деньги,
вечером – отопление

В договоре управления может быть прописано обязательство собственников вносить предоплату за услуги ЖКХ. Чаще всего такие договоры собственникам (или будущим собственникам) предлагают заключать компании-за-стройщики. В Госжилинспекцию Московской области жители жалуются на то, что их заставляют вносить авансы на несколько месяцев вперед, иногда до полугода.
Управляющая компания (или застройщик) обычно мотивируют это малым количеством жильцов и необходимостью аккумулирования денег для расчетов с ресурсоснабжающими организациями перед предстоящим отопительным сезоном, иначе, мол, батареи зимой будут холодные.
Цель управляющей компании в этом случае – получение денег в собственный оборот и извлечение прибыли. В российской практике были и случаи мошенничества: управляющая компания собирала предоплату в течение нескольких месяцев с собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, а потом фирма ликвидировалась. Итог: руководители «в розыске», средств нет, впереди – зима.
Важно знать: собственник жилья должен платить только за предоставленные услуги, исходя из объема их потребления. Это закреплено Жилищным кодексом и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Договорное
рабство

Встречаются управляющие компании, которые увеличивают срок действия договора управления многоквартирным домом. Жилинспекторы Подмосковья выявляют договоры управления, заключенные более чем на 5 лет и даже на 10 лет! Цель управляющей компании в этом случае – создать условия для получения прибыли на максимально длительный срок.
Между тем Жилищный кодекс четко оговаривает, что максимальный срок действия договора – 5 лет.

Кому устранять
недоделки?

Еще один трюк управляющей компании – включение в договор пунктов о снятии с себя ответственности за ущерб собственнику, возникший по причине строительных недоделок. 
Согласно Градостроительному кодексу ввод построенного дома в эксплуатацию допускается при соответствии его требованиям технических регламентов и проектной документации.
В случае выявления в процессе эксплуатации дома строительных дефектов управляющая компания должна принять все необходимые меры по их устранению, а после – взыскивать возмещение расходов с застройщика. Управляющие компании всячески пытаются избежать этой ответственности.
Прописывают, случается, даже пункты, что собственник не вправе требовать изменения размера платы, если услуги оказываются ненадлежащего качества или с перебоями! Это прямое нарушение Правил предоставления коммунальных услуг, гласящих, что управляющая компания в такой ситуации обязана произвести перерасчет.
Пример. Балашиха, ул. Заречная, д. 31. Управляющая компания: ООО «Заречье». Ольга, собственник одной из квартир, сообщила, что за-стройщик сдал дом без входных квартирных дверей, а управляющая компания взяла дом в управление.
– Больше трех месяцев из двух лифтов работает один. «В квартирах, куда собственники не заселились, сваливается строительный мусор, слоняются какие-то непонятные личности, – рассказывает Ольга. – В ООО «Заречье» говорят, что двери не поставил застройщик, обращайтесь туда. Лифт не работает? Тоже из-за за-стройщика». Были в этом доме  проблемы с отоплением и горячей водой. И тоже «по вине застройщика».
Жильцы, у многих из которых маленькие дети, всю осень, куда можно, звонили и писали. А в договоре управления, заключенном между собственниками квартир и управляющей компанией, черным по белому написано: «Управляющая компания не несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу собственников в многоквартирном доме, возникший в результате строительных недоделок и скрытых дефектов, выявленных при эксплуатации многоквартирного дома. Также в обязанности управляющей компании не входит устранение данных недоделок и скрытых дефектов».

Читайте мелкий текст
Юристы Госжилинспекции Подмосковья отмечают, что если процедура по выбору управляющей компании и заключению с ней договора была проведена с соблюдением закона (проведено общее собрание собственников, был кворум, решения принимались большинством голосов и зафиксированы в протоколе), то расторгнуть этот договор будет сложно. Надо будет доказать неисполнение условий договора управляющей компанией.
Поэтому, если вам, уважаемые читатели, предлагают заключить договор на управление многоквартирным домом, внимательно читайте все пункты.
Если есть подозрение, что договор составлен с нарушением законов и ущемляет ваши права, не  торопитесь его подписывать.
Даже если вас уверяют, что это договор «временный», «согласованный», «стандартный для всех», и тем более, если «подписать надо было вчера». Лучше проконсультируйтесь в Государственной жилищной инспекции Московской области.

Задать свой вопрос вы можете по электронной почте press@gilinspector.ru или в представительствах Госжилинспекции в социальных сетях Facebook и Вконтакте, которые легко найти, набрав в поиске «Жилинспектор МО».
В.Афанасьев,
главный специалист отдела организационной работы
ГУ «Государственная
жилищная инспекция
Московской области».
Фотографии по теме
Комментарии 0
Copyright © 2016 Красногорские ВЕСТИ +16.